Comment reporter les paiements et les intérêts pour donner à vos emprunteurs une marge de manœuvre en raison de la pandémie de COVID 19

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Q: Comment puis-je reporter paiements et intérêts dans le Gestionnaire de Prêts Margill?

R: Ceci peut facilement s’effectuer dans le logiciel, et en bloc pour les prêts normaux, avec paiements réguliers, à intervalle régulier, sans frais ou taxes à chaque paiement.  Vous n’avez donc généralement pas à modifier les prêts individuellement à moins que vous ayez des scénarios irréguliers. Ceux-ci devront être modifiés en bloc partiellement et individuellement selon le type de changement requis.

Dans la dernière version 5.1 (disponible depuis le 23 mars 2020), nous avons créé un outil spécifique permettant de modifier le taux d’intérêt à 0,00% ou de le réduire de x% pour une période de temps.

REMARQUE : Si vous ne souhaitez pas accorder aux emprunteurs un congé d’intérêt, ignorez l’étape 1. Le taux d’intérêt restera inchangé et les intérêts courus seront composés si vous calculez en intérêt composé. Si vous utilisez la méthode intérêt simple, vous pouvez également capitaliser cet intérêt avec le clic droit de la souris sur la dernière ligne de congé de paiement (paiement = 0,00) :

Étapes :

Étape 0 : Faire une copie de sauvegarde de vos données avant tout : Outils > 

  1. Changer le taux d’intérêt à 0,00 (ou à un autre taux)
  2. Dans l’outil « Enregistrer Pmts », exporter les paiements à être « annulés » (reportés)
  3. Enregistrer paiements à 0,00 (ou autre montant) dans l’outil « Enregistrer Pmts ».
  4. Ajouter nouveaux paiements (reportés) à la fin du prêt


1. Changer le taux d’intérêt à 0,00% (ou à un autre taux)

Voici un exemple :

Calendrier de paiements avant que l’intérêt soit changé à 0,00% pour 3 mois :

Nous désirons arrêter de charger les intérêts pour les mois d’avril, de mai et de juin pour les prêts surlignés en bleu ci-dessous.

Dans la fenêtre Principale de Margill, sélectionner (mettre en surbrillance) les prêts désirés. Ensuite, utiliser le raccourci « Ctrl Alt Maj i ». La fenêtre suivante apparaîtra avec la nouvelle option « Ajout date de fin du changement de taux ». En temps normal, c’est un peu difficile à comprendre pourquoi on utiliserait une telle option puisque c’est quasi illogique…  Nous allons probablement retirer cette option dans la version 5.2…

Inscrire comme ceci :

On vous demandera de faire une sauvegarde – faites la sauvegarde des fois que vous entreriez de mauvaises dates – vous ne voudriez pas être obligé de rechanger votre taux d’intérêt manuellement, prêt par prêt !

Dans l’exemple suivant, on remarque qu’il y a deux nouvelles lignes « Changement taux ». Donc, le taux de 0,00% à compter du 2020-04-01 redevient 7,98% le 2020-07-01 (nous avons temporairement affiché la colonne « Date début » qui est normalement cachée) :

 

2. Dans l’outil « Enregistrer Pmts », exporter les paiements à être « annulés » (reportés)

Premièrement, identifier tous les paiements à être reportés. Aller à Outils > Enregistrer Pmts (un outil très puissant!), sélectionner la boîte « Utiliser un intervalle de dates » et inscrire les dates appropriées pour trouver ces paiements.  Cliquer ensuite sur « Rafraîchir ».

Voici tous les paiements que nous désirons reporter.

Cliquez sur le bouton droit de la souris dans cette fenêtre et « Exporter vers Excel » – sauvegarder le fichier que nous utiliserons à l’étape 4 pour réimporter les paiements reportés.

 

3. Enregistrer paiements à 0,00 (ou autre montant) dans l’outil « Enregistrer Pmts ».

Demeurer dans l’outil « Enregistrer Pmts » avec la liste courante des paiements. Cliquer sur le bouton droit de la souris pour choisir cette option :

Vous auriez pu également cliquer sur « Sélectionner tout » (en bas à droite) et l’option de changer les États de ligne aurait été disponible tel qu’avec le bouton droit de la souris.

Remarquer l’État de ligne spécial « Pmt Reporté (0,00) » qui est disponible. Ceci aurait été créé à l’avance dans Outils > Paramètres > Paramètres système (Administrateur) > États des lignes de paiements (ceci est une ligne de type « Paiement non payé » qui doit être = 0,00) :

Des Frais automatiques ne seront pas appliqués à cet État de ligne – contrairement à l’État de ligne « Pmt non payé » pour laquelle une règle ajoutant des frais aurait pu être activée.

Le montant total des paiements reportés dans ce cas est de 23 587,83 $.

Prenez note : Si vous gérez les montants en souffrance, vous devez modifier les montants de la colonne « Pmt prévu » à 0,00 pour chacun des paiements sinon ces montants deviendront en souffrance. Ceci peut devenir une tâche relativement longue à accomplir si vous en avez des centaines ou des milliers à modifier. À partir de la version 5.2, vous pouvez spécifier que le «Pmt prévu» pour les États de ligne spécifiques doit = 0,00. Ceci vous fera gagner énormément de temps puisque le « Pmt prévu » deviendra automatiquement 0,00 (allez dans Outils > Paramètres > États de ligne de paiement > cocher la colonne « Pmt prévu = 0 » pour l’État de ligne « Pmt reporté (0,00) » (tel que nommé)).

Si vous ne faites pas ceci en version 5.2, double cliquer sur chacun et supprimer :

Cliquer ensuite sur « Soumettre ». La fenêtre deviendra vide après le traitement des paiements et les Dossiers seront mis à jour. Ils sont désormais gérés et les paiements sont de 0,00. Dans notre exemple, noter un solde de fin en raison des trois paiements reportés :

 

4. Ajouter nouveaux paiements (reportés) à la fin du prêt

L’ajout des paiements reportés à la fin du prêt est l’étape la plus longue en raison des dates à insérer.

Pour réimporter les paiements dans Margill, il faut utiliser de nouveau l’outil « Enregistrer pmts » mais avec l’option « Import en lot » permettant l’importation de nouveaux paiements via une feuille Excel.

Tout ce dont on a besoin pour réimporter les paiements reportés vers chacun des prêts individuellement sont les 3 colonnes (et autres colonnes optionnelles) suivantes :

    • Colonne A – l’identifiant du Dossier
    • Colonne B – la date du paiement reporté
    • Colonne C – le montant du paiement reporté

Il faut maintenant modifier la feuille Excel. Supprimer la plupart des colonnes et conserver que les trois importantes même si les Dates de paiement sont les dates originales. Noter la colonne à droite nommée « Dernier paiement > 0,00 » – conserver cette colonne afin de connaître la dernière ligne du Calendrier de paiements (ayant un montant de paiement de plus de 0,00) comme référence pour votre prochaine date de paiement (j’ai déplacé et changé en rouge puisque cette colonne est temporaire) :

Dans l’exemple du prêt 15687, le dernier paiement aurait été le 2021-04-07 alors j’ai ajouté mon premier paiement reporté un mois après et j’ai ajouté un autre mois pour chacun des deux prochains paiements. Une personne connaissant très bien Excel peut probablement créer une méthode afin de peupler les nouvelles dates plus rapidement, avec la fonction EDATE (MOIS.DECALER en français – vori encadré ci-dessous) par exemple, ou pour les paiements hebdomadaires, en ajoutant 7, 14, 21 jours à la dernière date de paiement.

Pour voir la fréquence des paiements (bien que l’on puisse le constater par la séquence des dates de paiements originales), j’ai affiché la Fréquence des paiements dans ma fenêtre Principale du Gestionnaire de Prêts Margill.

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Utilisation de la fonction MOIS.DECALER (EDATE) dans Excel

Si vous avez un nombre relativement important de paiements à ajouter à la fin de chacun des prêts,
il vaut vraiment la peine d’utiliser la fonction MOIS.DECALER qui permet d’ajouter rapidement
un ou des mois en fin de Calendrier

Le prêt 15682 ci-dessou se termine le 2021-05-07. On doit donc ajouter un mois après cette date d’où la formule :
=MOIS.DECALER(B2;1) où B2 est la cellule et 1 est + 1 mois

Ensuite on doit ajouter 2 mois pour l’avant-dernier paiement
=MOIS.DECALER(B3;2) 2 étant + 2 mois

Finalement ajouter 3 mois pour le nouveau dernier paiement
=MOIS.DECALER(B4;3) 3 étant + 3 mois

La colonne F n’est pas pertinente – ne sert qu’à montrer le nombre de mois qui doivent être ajoutés

Les formules peuvent être copiées pour chacun des « trios ». ATTENTION de toujours avoir
des 1, 2, 3 et non des 5, 6, 7, 8, etc…. dans les formules subséquentes pour l’ajout des mois.

Une fois les 3 nouvelles dates toutes calculées, simplement copier
la colonne « Formule » et « Collage spécial » de « Valeurs » dans la colonne B

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Ma feuille Excel est maintenant prête pour l’importation. Notez que j’ai ajouté un commentaire dans la colonne E. La colonne F devrait être supprimée.

J’ai aussi fait une erreur volontairement avec le Dossier 15687 – j’ai inscrit 2018 au lieu de 2022… Il y a également une erreur de date pour le Dossier 15688.

Aller dans Outils > Enregistrer Pmts > Import en lot > Import de nouveaux paiements. Sélectionner la feuille Excel dans la section « Fichier à importer ».  Utiliser le bouton .

Une nouvelle liste de tous les paiements reportés et dates apparaîtra.

Le Dossier 15687 indique une erreur car il s’agit de « Paiements à venir » ce qui est interdit avant des « Paiements faits ». La date du Dossier 15688 doit également être corrigée.

Une fois les corrections effectuées dans la feuille Excel, il faut réimporter. Notez que le total prévu (23 587,83) est réimporté. Cliquer sur « Insérer lignes ».

Si tout est conforme, vous aurez ce message :

Dans notre exemple on constate que les lignes 27 à 29 on été ajoutées. Notez la différence de 0,71 (Solde). Ceci est probablement dû au changement du taux d’intérêt au début et à la fin du mois contrairement à un changement seulement à compter du paiement le 7 du mois. Vous pouvez ajuster le dernier paiement au besoin (cochez et décochez Solde = 0,00).

Voilà! Vous avez accordé un petit répit à vos clients…  Plusieurs en auront sûrement besoin à cause de cette pandémie.

Soyez prudents!

Marc Gélinas, Président

À NOTER:

Depuis la version 5.2 seulement, les Frais de colonne (frais ou taxes mensuels par exemple) peuvent être réimportés avec l’import en lot via Excel mais à titre de montants seulement (et non comme formules). Ceux-ci peuvent être inscrits dans les colonnes S, T, U et V.

L’impact du coronavirus sur les emprunteurs et les prêteurs

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Alors que les entreprises du monde entier continuent d’évaluer et de réagir à l’épidémie de COVID-19, les conséquences du virus ont de plus en plus d’impact sur les entreprises à l’échelle mondiale.  Voici un article intéressant sur le sujet, en anglais.

Entente de partenariat entre l’APDEQ et Margill

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Entente de partenariat entre l’Association des professionnels en développement économique du Québec (APDEQ) et Margill.

Jurismédia a développé, il y a une dizaine d’années, un logiciel nommé le Gestionnaire de Prêts Margill. Comme son nom l’indique, cet outil permet à ses utilisateurs (PME et grandes entreprises, prêteurs privés, cabinets d’avocats, ministères et organismes gouvernementaux, municipalités, organismes en développement économique, etc.) de gérer toute forme de prêts, tant aux individus qu’aux entreprises.

Afin de permettre à Jurismédia de rejoindre efficacement l’ensemble des organisations en développement économique, et par ailleurs, d’accorder aux membres de l’APDEQ  un important rabais de 20% à l’achat du logiciel, l’APDEQ et Jurismédia signent une entente de partenariat sur deux ans.

Trouver l’outil adéquat pour nous accompagner dans la gestion efficace d’un portefeuille de prêts (réduire le temps de traitement, éviter les erreurs) demeure un enjeu dans plusieurs organisations.  Margill, présente dans 40 pays, compte une soixantaine de CLD, MRC et villes parmi ses clients au Québec. Les membres ont l’occasion de le rencontrer lors du congrès, puisqu’il y occupe un espace kiosque depuis quelques années.

L’APDEQ devient alors le seul réseau au Québec qui regroupe l’ensemble des intervenants au sein de son membership. Voilà pourquoi nous sommes persuadés qu’un partenariat entre l’APDEQ et Jurismédia permettra à ce dernier d’atteindre tous ces objectifs en matière de promotion et sensibilisation concernant ses produits, tout en rajoutant un nouveau bénéfice à votre adhésion à l’APDEQ.

Calcul de la distribution des intérêts aux investisseurs dans des prêts et fonds participatifs/syndiqués complexes

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Maximiser le rendement aux investisseurs tout en réduisant le risque par prêts participatifs

Les investisseurs sont toujours à la recherche de nouveaux moyens afin de maximiser leurs rendements. Investir dans des prêts privés à risque plus élevé est une façon de générer un rendement annuel de 10 à 20%. Bien entendu, l’un des objectifs est de réduire le risque et ceci peut être accompli lorsque plusieurs investisseurs participent à un prêt.

Dans les prêts commerciaux importants (de valeur monétaire relativement élevée) tels les prêts relais, les prêts aux entrepreneurs (pour démarrer ou développer une entreprise) ainsi que les prêts afin de financer les crédits d’impôt à court terme, de nombreux investisseurs peuvent participer ou regrouper leurs investissements afin de financer des projets de plus grande envergure. Des fonds basés sur des industries particulières ou selon le type de prêt sont souvent créés pour réduire le risque de chacun des investisseurs tout en offrant une flexibilité maximale à ces derniers.

Certains fonds et prêts participatifs/syndiqués permettent à l’investisseur d’investir dans un fond / prêt ou de s’en départir avant l’échéance du prêt. Un investisseur peut décider, par exemple, d’investir dans un prêt lorsque le projet immobilier atteint un jalon spécifique ou de s’en départir lorsqu’il estime qu’il existe une meilleure opportunité ailleurs (généralement dans un autre prêt ou fond de cette société et non un retrait total…).

Afin de minimiser le risque et de réduire les coûts pour l’emprunteur, dans certains prêts, notamment en prêts de construction, le capital est progressivement déboursé à l’emprunteur uniquement selon les besoins et sous réserve de la réalisation de certains jalons du projet. Ces nouveaux déboursés en capital sont financés par des investisseurs existants ou de nouveaux investisseurs qui adhérent au prêt ou au fonds. Ceci ajoute évidemment à la complexité du calcul de distribution des revenus aux investisseurs.

Les modèles de revenus pour l’investisseur varient considérablement : certains Administrateurs de fonds paieront l’investisseur, peu importe que l’emprunteur paie ou non les intérêts courus à chaque mois (revenus basés sur les intérêts courus) et d’autres paieront la portion respective des revenus aux investisseurs seulement si l’emprunteur paie au moins les intérêts courus (revenus de caisse). Qu’ils soient basés sur les intérêts courus ou sur la caisse, les revenus doivent être redistribués à chaque investisseur au prorata de son montant d’investissement tout en tenant compte de sa durée de participation (nombre de jours ou de mois de participation).

La Distribution des revenus aux Investisseurs : Mission impossible

Ces particularités et cette flexibilité entraînent cependant un casse-tête majeur pour les Administrateurs de fonds qui doivent gérer les revenus (revenus d’intérêts) de chaque investisseur en fonction du montant investi et de la période pour laquelle cet investisseur a été impliqué dans le prêt.

Il existe peu de logiciels pouvant gérer de telles complexités, et bien que des feuilles de calcul puissent être créées pour résoudre une partie du problème, le temps requis pour calculer les intérêts courus ou payés ainsi que la distribution aux investisseurs implique souvent un travail de plusieurs jours, sans parler des erreurs possibles.

Le calcul de l’intérêt est la première partie de l’équation, suivi de la préparation des états des compte, un processus qui devient long et ardu sans les outils appropriés.

Un logiciel de gestion des investisseurs à la rescousse !

La bonne nouvelle : il existe des solutions ! Le Gestionnaire de Prêts Margill, logiciel de classe mondiale et vendu dans plus de 40 pays, propose un module Investisseur hautement sophistiqué spécialement créé pour gérer les investissements irréguliers, les désinvestissements (oui, c’est un mot!), les paiements en intérêt et capital et bien sûr, le calcul de la distribution des revenus par investisseur.

Voici un exemple et incluons quelques difficultés facilement résolues…

Emprunteur ABC inc. bénéficie d’un crédit de 1 250 000 (pouvant être $, €, £, peu importe) à un taux de 12% annuellement pendant 12 mois. Les investisseurs reçoivent également ce rendement dans le prêt participatif/syndiqué.

  • Si les investisseurs devaient recevoir un rendement inférieur au taux d’intérêt chargé à l’emprunteur, ce taux inférieur serait inscrit, ou, lors de la production de rapports, un rapport ou un relevé personnalisé spécial pourrait être créé pour tenir compte de l’écart ou des revenus réservés à l’Administrateur du fonds.

Nous utiliserons l’intérêt composé, mensuellement (nous aurions pu faire le calcul en intérêt simple ou en intérêt composé à une autre fréquence, telle annuelle, semestrielle ou autre). Nous utiliserons également la méthode bancaire, nommée méthode du Taux effectif. Le comptage de jours sera le plus précis : Réel/Réel – aurait aussi pu être Réel/365, 30/360 ou Réel/360.

ABC doit payer les intérêts courus à chaque mois.

  • Premier retrait de 300 000 le 2 février 2019
  • 5 investisseurs souhaitent financer ce premier retrait :
  • Fonds A : 90 000
  • Fonds B : 75 000
  • Fonds C : 55 000
  • Fonds D : 40 000
  • Fonds E : 40 000

Avance de prêt initial de 300 000 :

Premier paiement d’intérêts prévu le 1er mars 2019. Le total des intérêts courus est de 2892,34. Les intérêts courus et la partie pour chacun des investisseurs sont automatiquement calculés. Nous attribuons à tous les fonds (les investisseurs dans ce cas). Les intérêts sont calculés au prorata pour chaque investisseur.

Ces paiements d’intérêt peuvent également être affichés en masse via l’outil Mise à jour de paiements (voir ci-dessous).

Événement spécial (réaffectation du capital) :

  • Fonds C : Retrait de 25 000 le 12 avril
  • Fonds A : Remplace Fond C pour 25 000 le même jour

Réaffectation du Fonds C au Fonds A :

Les paiements des intérêts du 1er mai et du 1er juin sont affichés avec l’outil Mise à jour de paiements. Cet outil peut afficher des paiements d’intérêt pour un ou plusieurs centaines de prêts, en quelques secondes.

Cet exemple n’a qu’un seul prêt mais ordinairement nous verrions tous les prêts du portefeuille…

Nous pouvons voir comment le paiement des intérêts de 3003,24 a été appliqué. Les rapports peuvent montrer les totaux complets du portefeuille pour chaque investisseur / fonds :

L’emprunteur fait un deuxième retrait (l’opération n’est pas montrée dans les images ci-dessous puisque la simple recette a été expliqué ci-dessus…) :

  • Deuxième retrait de 250 000 le 17 juin 2019
  • Fonds E : 100 000
  • Fonds F : 100 000
  • Fonds G : 50 000
  • Fonds C : Retrait de l’investissement au complet (30 000) le 2 juillet
  • Fonds E : Remplace Fonds C, à la même date

L’emprunteur hérite d’un oncle riche et rembourse 65 250 le 25 juillet. Les intérêts impayés sont d’abord remboursés et le solde paie le capital. Le paiement aurait également pu aller à 100% au capital avec l’option « Capital seulement ».

En bas de la fenêtre, on peut voir la répartition par fonds. On remarque que le Fonds C avait un solde de 0,00 mais un solde d’intérêts de 10,02 qui sera remboursé avec le paiement de 65 250.

Finalement, l’oncle riche n’a pas laissé assez à ABC donc il a besoin de plus d’argent (ces ajouts et le paiement des intérêts au 1er de chaque mois ne sont pas montrés ici puisque nous sommes maintenant experts dans l’ajout de ces transactions 😉) :

  • Troisième retrait de 600 000 le 3 octobre 2019
  • Fonds A : 200 000
  • Fonds E : 150 000
  • Fonds H : 175 000
  • Fonds I : 75 000

Pour le paiement du 1er novembre qui devait payer les intérêts courus (10 506,48), ABC ne peut en payer que 1000 (voir ci-dessous).

Le paiement des intérêts du 1er décembre serait alors beaucoup plus élevé pour couvrir les intérêts courus et en retard pour un total de 20 479,77.

La construction est maintenant complétée et le 18 janvier 2020, ABC décide de ne rembourser que 250 000. L’Administrateur décide que Fonds A sera remboursé en premier.

Les intérêts non payés (1653,76) sont d’abord remboursés à Fonds A exclusivement :

Le solde du paiement, 248 346,24, est ensuite versé en capital au Fonds A exclusivement – choix « Capital seulement » :

Finalement, le prêt en entier est remboursé le 14 février 2020. Tous les intérêts sont payés aux investisseurs ainsi que le capital portant le solde du prêt de 844 402,41 à 0,00 avec le bouton « Remboursement »:

Calendrier de paiements final :

Plusieurs autres options sont également disponibles dans le module, telles que :

  • Ajustements non monétaires du capital et des intérêts
  • Transferts partiels ou complets du capital et des intérêts de l’ancien prêt vers le nouveau prêt
  • Mauvaises créances

Un prêt peut inclure des dizaines d’investisseurs et un portefeuille de centaines d’investisseurs.

Le module Rapports permet la production de rapports à n’importe quelle date et n’importe quelle période pour tous les investisseurs / Fonds :

  • Tous les types de transactions (capital prêté, paiements en espèces, réaffectations, transferts, ajustements, créances irrécouvrables)
  • Solde en capital
  • Intérêts courus
  • Relevés de comptes personnalisés

Les rapports sont produits sous forme de feuilles de calcul (Excel) ou en format PDF.

À noter : ce module ne peut pas inclure de frais. Il est destiné à calculer le rendement de chaque investisseur. Un deuxième type de prêt pour les interactions avec l’emprunteur pourrait inclure des frais supplémentaires (frais administratifs, pénalités automatiques, etc.).

Autres développements récents (hiver 2022) : Des taux d’intérêt variables peuvent être insérés dans le module. Auparavant le taux devait être fixe.

Pour de plus amples renseignements ce sur module spécial, contactez le Service à la clientèle de Margill : [email protected] ou appelez le 450-621-8283.

Notes des États de ligne utilisés :

État de ligne (nom original) Nom recommandé ou raison
Add. Princ 2 Additional Principal (Advance)
Paid Pmt 2 Payment or Payoff
Principal Paid Reallocation Pmt, Principal Paid, Principal Adjustment Reduce
Add. Princ 3 Reallocation Principal
Add. Princ 4 Transfer in Principal
Paid Pmt 5 Transfer Out
Paid Pmt 4 Bad dept
Interest Charged Transfer In interest
Interest Paid Interest Adjustment Reduce
Interest Charged 2 Interest Adjustment Add
Add. Princ 5 Principal Adjustment Add
Infomation no Impact Information Line
Rate Change Rate Change

Votre cote de crédit va bientôt changer. Voici pourquoi.

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Votre cote de crédit – votre important passeport financier – va bientôt changer.  Et ce ne sera pas nécessairement à cause de gestes posés par vous ou non. Voici un article, en anglais, écrit par Tara Siegel Bernard dans le journal New York Times.

Le Gestionnaire de Prêts Margill 5.1 sera lancé sous peu – Consulter les Notes de mise à jour

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